Строительный интернет-портал Klag.Ru






Договор ДДУ и кредитные договоры: проблемы правоприменения


21.03.2014
назад      вперед
Просмотров: 1405

Договор долевого участия - есть некоторые подводные камни. Надо быть осведомлённым. Известный своей лояльностью к дольщику, договор долевого участия в строительстве вместе с тем таит в себе некоторые проблемы. Заметить их, изучая закон со стороны, в теории, невозможно.

Это вопросы практические, с которыми сталкиваются многие дольщики, заключившие договоры ДДУ.

Одной из таких проблем является получение денежных средств на оплату по договору ДДУ в кредит. Сложность состоит в недоверчивом отношении банков к долевому участию. Дело в том, что в момент его заключения у дольщика не возникает вещных прав на квартиру. Соответственно, такая квартира не может стать обеспечением в кредитном договоре.

Разумеется, перед глазами банкиров печальный пример зарубежных коллег, в период мирового экономического кризиса взыскавших массу неликвидной недвижимости, а теперь не знающих, куда ее деть. Тем не менее, ипотека остается любимым кредитными организациями способом обеспечения обязательства.

Но даже, если заемщика посчитали в банке достойным получить кредит и расплатиться по нему без ипотеки, договор долевого участия автоматически ухудшит условия кредитного договора.

До момента регистрации права собственности дольщика на новую квартиру банк начисляет повышенный процент за пользование кредитными средствами. После же регистрации оформляется пресловутая ипотека, а проценты по кредиту снижаются.

Еще одной гранью данной проблемы является вероятная задержка сдачи в эксплуатацию дома, а значит, и задержка регистрации права на квартиру.

В связи с этим дольщик, взявший кредит, оказывается в сложной ситуации: фактически сумма выплат по кредиту для него увеличивается. И чем дольше застройщик задерживает сдачу дома, тем выше финансовые потери дольщика.

Конечно, можно попытаться взыскать убытки с застройщика. К сожалению, на сегодняшний момент у судов общей юрисдикции нет устойчивой позиции по данному вопросу. Анализируя судебную практику, можно найти решения, согласно которым сумма, переплаченная дольщиком по кредиту, взыскана с застройщика. Но есть и другая позиция судов, в соответствии с которой между действиями застройщика, нарушившего сроки передачи квартиры и убытками дольщика по кредитному договору нет причинно-следственной связи.А это обязательный элемент, необходимый для наступления гражданско-правовой ответственности – взыскания убытков.

Если вы оказались в подобной ситуации (необходимые для покупки деньги берете в кредит), то постарайтесь выбрать банк, типовой договор которого ставит понижение процентной ставки в прямую зависимость от оформления дольщиком-заемщиком права собственности. В противном случае (если процент изменяется с наступлением календарной даты, с момента подачи определенного заявления заемщиком), скорее всего, получить от застройщика возмещение убытков не удастся. Суд пояснит, что ваша необходимость в привлечении дополнительных средств на покупку квартиры никак не связана с нарушением сроков застройщиком.

И особую тщательность, оплачивая долевое строительство кредитными средствами, следует проявить при выборе застройщика. Мы советуем остановиться на компании, которая принципиально против задержек в передаче жилья или его вводе в эксплуатацию (например, опытный застройщик Trust Life). Ошибка в выборе застройщика может в такой ситуации обойтись как никогда дорого.

К сожалению, закон, регулирующий отношения по долевому участию в строительстве, не дает конкретных рекомендаций по этому вопросу, никак не уточняет, какие затраты суды могут счесть убытками дольщика в случае просрочки застройщика. Возможно, когда-нибудь законодатель обратит внимание на этот непростой вопрос и внесет ясность в его правовое регулирование.

Возврат к списку





Самое читаемое: