Офисная и торговая недвижимость в Москве: прогнозы на 2012 год

Единого прогноза развития рынка офисной и торговой недвижимости в Москве в наступившем 2012 году нет ни у кого, и, пожалуй, единственное, что можно сказать наверняка - ситуация будет зависеть от вероятности кризисных явлений, а также от показателей макроэкономики.

Напомним, что прошедший 2011 год был отмечен усилением влияния на рынок офисной и торговой недвижимости со стороны правительства Москвы, а именно - со стороны новых инициатив в сфере законодательства. На протяжении всего года продолжались работы по ревизии уже заключенных правительством столицы инвестконтрактов, в результате чего, как многие помнят, были расторгнуты некоторые договоры, предметами которых было строительство торговых центров. Кроме того, в минувшем году столичные власти существенным образом ограничили объем возведения новых зданий в центре Москвы, что не могло не обострить дефицит свободных площадей, который был создан в условиях невысоких показателей ввода в эксплуатацию новых торговых центров. Так, в 2011 году в Москве было открыто всего пять ТЦ, общая площадь которых составила порядка 450 тысяч квадратных метров. Этот показатель побил исторический рекорд, оказавшись самым низким. Кроме того, открытие некоторых торговых центров в Москве, запланированное на 2011 год, было перенесено на 2012 год. 

К началу января этого года суммарная торговая площадь столичных ТЦ достигла показателей в 3 миллиона квадратных метров площадей, подготовленных для аренды, в то время, как общая площадь всех торговых центров города составила 6,2 миллиона квадратных метров. Планомерное ограничение имеющихся на рынке предложений в сегменте торговых площадей, и, в то же время, повышающийся спрос на торговые площади со стороны ведущих ритейлеров - все это позволяло какое-то время удерживать показатели свободных площадей на минимальной отметке, то есть, до стопроцентного уровня заполняемости в самых популярных московских ТЦ.В среднем же по столице показатели наличия свободных площадей в 2011 году сократились до 3 процентов. Что до арендных ставок, то они на протяжении всего прошлого года увеличивались, а в некоторых московских ТЦ стоимость аренды площадей практически вплотную приблизилась к докризисным показателям. 

На новый 2012 год в Москве запланировано открытие сразу 16 новых торговых центров, общая площадь которых предположительно составит порядка 960 тысяч квадратных метров, общая торговая площадь составит около 500 тысяч квадратных метров. Впрочем, как уже неоднократно было доказано на практике, далеко не все ТЦ откроют свои двери для покупателей в запланированный срок. Именно по этой причине число предложений по итогам 2012 года может существенно сократиться. 

Что касается офисной недвижимости в Москве, то сегодня невооруженным глазом можно заметить - объем ее ввода по-прежнему остается невысоким. Главным образом, это обусловлено все еще сохраняющимся влиянием кризиса 2008 года, когда финансирование большей части новых проектов было остановлено достаточно резко. Вряд ли кто-либо рассчитывал на то, что в 2011 году московский рынок офисной недвижимости выйдет из кризисного "штопора", самые смелые прогнозы делались на уровне 700 тысяч квадратных метров по итогам года. На 2012 год намечен ввод порядка 350 тысяч квадратных метров площадей, 7 процентов которых будут располагаться в центре города. В качестве сравнения можно привести данные по итогам 2008 и 2009 годов, когда на столичном рынке появилось 1,6 и 1,8 миллионов квадратных метров новых площадей соответственно. Что касается нынешней ситуации на рынке офисной недвижимости, то ее можно смело сравнить с ситуацией, которая складывалась на рынке в период с 2003 по 2005 годы. Доля офисных площадей, которые к настоящему моменту являются свободными, составляет менее 15 процентов, и этот показатель, следует отметить, все еще не достиг того, что был зафиксирован до кризиса. В 2012 году, вполне вероятно, доля свободных офисных площадей будет сокращаться, и по итогам года она может составить 7 процентов. Уже в конце года на рынке достаточно явным может стать острый дефицит такой площади. Что же касается ситуации, которая складывается сегодня, то спрос на офисную недвижимость можно назвать стабильным, но, впрочем, все еще далеким от своего докризисного уровня.